Settembre. L’estate si congeda, tra cieli ancora azzurri e la promessa di serate sempre più fresche.

All’improvviso, il pensiero di trasformare in veranda il nostro balcone inizia a sembrarci una splendida idea. Riusciamo già ad immaginarci, mentre leggiamo un libro in veranda con un caffè in mano. Cene con gli amici al chiaro di luna, un posto luminoso in cui sentirci a casa e molto più spazio per tutta la famiglia.

Una volta considerati gli aspetti romantici, però, ci troviamo a prendere in considerazione quelli più pratici. Quali sono gli obblighi da rispettare quando il balcone diventa veranda? Serve il permesso del Condominio o il permesso di costruire del Comune?

Per trasformare un balcone in veranda serve il permesso di costruire

La veranda è, a tutti gli effetti, una nuova costruzione e in quanto tale richiede il permesso di costruire. Il Comune, da parte sua, non può subordinare il rilascio del permesso di costruire all’autorizzazione dell’assemblea di condominio.

Il che significa che, per trasformare un balcone in veranda, è necessario il permesso di costruire ma non quello del condominio.

La recente sentenza 4421/2018 del Tar Napoli, ha fatto chiarezza su tutti gli aspetti controversi del caso.

La sentenza 4421/2018 del Tar Napoli

Nel caso in esame, il proprietario di un appartamento in un condominio trasforma, senza alcuna autorizzazione, un balcone in una veranda in alluminio e vetro. Dal Comune non si fa attendere l’ordine di demolizione.

Il proprietario cerca di ‘salvarsi in corner’, sostenendo che si tratta di un’opera amovibile di esigue dimensioni, annoverabile come pertinenza. A suo parere l’intervento può essere classificato come una manutenzione straordinaria, e quindi soggetto alla SCIA, motivo per cui una semplice sanzione pecuniaria sarebbe sufficiente.

Il TAR Lazio, però, non è dello stesso avviso: la veranda non costituisce una pertinenza.

Trattandosi di una “nuova costruzione” ossia di uno spazio chiuso da destinare ad ambiente abitabile, è necessario richiedere il permesso di costruire al Comune. E laddove l’opera fosse realizzata in assenza di un valido titolo edilizio, sarebbe applicabile l’art.33 del dpr 380/2001 che prevede la demolizione dell’opera abusiva.

Insomma, senza i dovuti permessi, la veranda trasformata non può ‘passarla liscia’.

Quando il balcone diventa veranda: permesso di costruire

Dal punto di vista burocratico, per la trasformazione del balcone in veranda è necessario il permesso di costruire del Comune perché si tratta di un’opera capace di determinare un aumento della superficie utile, nonché la modifica della sagoma dell’edificio.

Oltre al titolo abilitativo, sarà necessario verificare che l’immobile abbia ancora della volumetria residua e che siano rispettati i rapporti di superficie aereo illuminante (regolamento d’igiene). Dovranno inoltre essere rispettate le verifiche statiche e antisismiche ed eventuali ulteriori norme contenute nel proprio regolamento comunale.

Quando il balcone diventa veranda: permesso del condominio

Dal punto di vista ‘condominiale’, è legittimo chiudere un balcone senza dire nulla all’assemblea. Tuttavia, ci sono due obblighi da rispettare:

• il decoro architettonico del fabbricato non dev’essere modificato, sia che si tratti della facciata esterna del palazzo, sia di una facciata “interna”, che affacci su una corte o su una strada secondaria;
• la stabilità dell’edificio non dev’essere compromessa. Sarà quindi fondamentale l’elaborato di un tecnico che valuti in anticipo i pesi della costruzione e il bilanciamento degli stessi con la struttura del balcone e del palazzo.

Ciò premesso, se è vero che il condominio non è tenuto a prestare una previa autorizzazione, è altrettanto vero che il Condominio potrebbe contestare la chiusura del balcone in un secondo momento. Anche ad opera avviata o già completata, infatti, l’assemblea potrebbe ritenere che la stessa non sia compatibile con i limiti sopra citati e rivolgersi al giudice perché ne ordini la demolizione.

Concordare l’intervento in anticipo potrebbe perciò rivelarsi la scelta più giusta.

In questo modo, qualora l’assemblea condominiale dovesse dare il proprio benestare ai progetti per la nuova veranda, non potrebbe rimangiarsi la parola in seguito. E già che ci siamo, visto che “verba volant, scripta manent”, sempre meglio un consenso scritto.

 

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