In condominio, tutti sono tenuti a pagare le spese per il servizio di portierato, anche i proprietari di appartamenti con ingresso diretto dalla strada.
Il criterio legale di ripartizione delle spese per il servizio di portierato è quello dettato dal comma 1 dell’art. 1123 c.c.: salvo diversa convenzione, si deve ripartire la spesa in proporzione al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare. Tale criterio può essere derogato solo da un accordo raggiunto dall’unanimità dei partecipanti al condominio.
E’ quindi illegittimo calcolare questo servizio con un criterio diverso come, ad esempio, compensando tale spesa con l’utilizzo gratuito da parte del portiere di un alloggio di proprietà comune.
Ripartizione delle spese di portierato: la vicenda
La vicenda portata all’attenzione della Suprema Corte trae origine da un decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio nei confronti di un condomino per mancato pagamento di spese condominiali. Quest’ultimo si opponeva contestando il preteso credito e proponendo domanda diretta ad accertare il proprio diritto ad un equo indennizzo per l’occupazione gratuita di un alloggio di proprietà comune dato in uso quale alloggio del portiere.
Accolta l’opposizione, il giudice revocava il decreto ingiuntivo e riduceva il credito vantato dal condominio, ma respingeva la domanda di accertamento dell’equo indennizzo.
Sull’appello del condomino, all’esito di una CTU, il credito vantato dal condominio veniva ridotto ulteriormente, e la pretesa d’indennizzo nuovamente rigettata. Il giudice di appello motivava il rigetto considerando che il godimento dell’alloggio da parte del portiere giustificava il minor compenso che il condominio versava a titolo di retribuzione.
Ma una volta diventata oggetto di ricorso per Cassazione, la decisione è stata censurata dalla Suprema Corte.
Spese per il servizio di portierato: la sentenza
L’attività di custodia e di vigilanza è svolta dal portiere anche nell’interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso, e le spese del servizio di portierato vanno ripartite ai sensi dell’art.1123 c.c., in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condòmini.
Non è infatti conforme a diritto ritenere che l’uso gratuito di un alloggio da parte del portiere, con una conseguente riduzione dell’entità della retribuzione, rispetti il criterio di cui al citato art. 1123 c.c.
D’altra parte, nulla vieta che l’originario proprietario dell’intero edificio si riservi la proprietà esclusiva della portineria e dell’alloggio del portiere, pur vincolandoli per destinazione all’uso comune, oppure che tale destinazione sia data ad un alloggio di proprietà comune tra alcuni condòmini. Ciò non esclude, infatti, il diritto del proprietario di goderne indirettamente mediante la percezione di una somma di denaro.
Le spese, insomma, vanno pagate da tutti, ma tutti devono remunerare il godimento di una proprietà esclusiva: il singolo comproprietario dell’alloggio destinato all’uso gratuito del portiere sarà obbligato a corrispondere pro quota la complessiva spesa per il servizio di portierato, ma avrà diritto a ricevere – in quota – un corrispettivo per la messa a disposizione dell’alloggio.